英国增收买房出租和第二套自住房的印花税

英国在过去的几年里,购入房产用来出租一直是英国房地产市场的大热。房价的上涨,再加租赁房屋市场的需求,和低贷款利率导致购房出租持续为投资者最受欢迎的计划。


然而,即将实行的新税收政策的变化可能显著改变这种局面。业主如果想要增加利润并避潜在损失,最好从现在开始详细规划自己的未来的购房出租计划。


印花税变化

最近公布的新印花税方案指出购买超过4万英镑的第二套住房和购房出租的业主需要支付3%的印花税。这个3%印花税是新添加在买房印花税基础税率上的,包括以前豁免印花税的税率段也要增加3%这些更改将生效自201641日。


这意味着从201641日起,如果一套用于购房出租的物业价值45万英镑,业主需要支付的印花税会直接从12500英镑直接增长到26000。在下面的表格里我们会说明印花税在每个税率段的变化:

 

第二套房/出租房(£)

现在的印花税(£)

 201641日起的印花税 (£)

差价 (£)

150,000

500

5,000

4,500

250,000

2,500

10,000

7,500

350,000

7,500

18,000

10,500

450,000

12,500

26,000

13,500

500,000

15,000

30,000

15,000

1,000,000

43,750

73,750

30,000

 

许多房东已经开始关注自己购买出租房将要支付的额外印花税随之而来减少的收益。对于一些正在买房的业主,这可能是最后一根稻草

上面的SDLT变化是第二显著的问题,购买到让投资者不得不面临在2015

 

税制改革 - 贷款利息减免

今年早些时候,在财政大臣的2015年夏季声明里宣布,自20174月起房东将面临就他们的盈利支付更多的税款。这意味着业主将不再能够从他们的租金收入里扣除抵押贷款的利息费用。这一变化将逐步实施在2017年到2020年之间,预计将显著减少旨在出租房产的投资者,并会导致一些业主的经济损失

 

例如,现在的条例,如果您的房产收入为2万英镑每年,您所支付的贷款为13千英镑,您的纳税收入为7千英镑。

 

按照基本税率计算(20%),所需要交纳的个人税款为14百英镑,高税率(40%)纳税人所对应的税率款为28百英镑。

 

随着从20174月新的抵押贷款利息政策的实施,业主将不再能够在税前抵扣贷款利息。相反,他们将获得相当于20%的基本利率税收抵免

 

因此回到上面的例子,在新规则下作为业主,以您的整个2万英镑租金收入计算,你会在您所支付的13千英镑的贷款利息上获得一个20%的税收抵免,根据该税收抵免,您可以得到一个26百镑的免税额。

因此,一个基本利率率纳税人需要支付相同的税款14百英镑(£20,000 X 20 - £2,600)。但如果你是一个高税率纳税人,你最终将不得不支付54百英镑的税款。

 

不难看出新的政策对基本利率纳税人的税收没有直接增加,但是将显著增加高税率纳税人所需要支付的税款。

 

表面上来看,基本利率纳税人不受政策影响。然而,在现实中,一些基本利率纳税人也将支付更多的税款 - 因为变化将他们的税前收入提高,自动增加的税前收入将推高部分税前收入以高税率计算。

 

政府的目的


印花税和抵押贷款利息税减免的变化会影响到房地产市场,因为这会导致潜在的投资者重新评估投资在出租房产的吸引力。


而另一方面,截至2016年四月的短时间内,变化可能会引起短暂的投资物业价格上涨,因为有些投资者会急于在印花税政策实施前完成房产购买。


这些变化是为了适应投资者和首次购房者之间的不平等竞争

到宣读2015年秋季声明,财政大臣奥斯本说:“坦白地说,购买房产用于投资的人不应该挤掉那些无法承担购买房产给自己的家庭自住的人。所以我推行的印花税新政策,让购房出租的人和购买第二套房产的人相对首次购房者多支付3%的印花税。”他继续说:“越来越多的房产被买来作为出租投资或第二套住房”他还说“在预算案中,很多用现金购房者和海外购房者并不会受到贷款免税额政策变化的影响。”


目前的状况造成专业投资者受益于购买房产用于投资而导致与努力爬上购买自己第一个家的首次买家之间的激烈竞争。它也引发了过去几年租房市场的持续升温。

政府希望减少投资买房的吸引力,希望这将使首次购房者和自住业主更容易购买房产。

政府还希望通过增加物业税的增收将资金用于资助增加住房建设从而提高住房的供应和降低价格。


该计划是在十年内,兴建 40万套一般英国居民可负担的新家园。其中一半的物业以20%的折扣价卖给年轻的首次置业者,135千套物业将帮助购买共享所有权(Help to Buy的买家

 

我们可预期什么?


印花税增加已经被许多业内专业人士和业主严厉批评,有些人称印花税的变化是对于住宅出租行业灾难性的消息。批评人士(很理直气壮地)的说,为了保持买房出租的业主可以赚钱,业主将不得不通过将附加税收负担转接到他们的租户身上,并认为这将抬高租金,降低出租物业标准。当抵押贷款利率上升时,租金也将上升,因为房东将力图保持其投资的盈利水平。

 

它也将使新的出租业主进入到购房市场变得更加困难,这将更加扩大供需之间不断增长的差距。因此,租值会随着房产市场的可购房短缺而增高。


然而,好的一面是,它也会使得首次购房者更加容易购买到他们的第一套房产,最终拥有自己的家园。

 

事情进一步审议

购房出租的业主和购买第二套房的业主需要注意之后细节的生命,因为如何实施和监督印花税政策还未完全公布购买第二套房产的印花税支付目的定义还需要建立明确的条款,以及在当买家尚未决定如何使用购买的房产时如何征收印花税。我们可以预见第二套房产的定义将被应用到海外买家和那些并不在英国定居的人。


那些已经申请贷款投资在出租房产或已经购买了第二套房产的业主需要仔细计算鉴于最近的变化在税收方面对收益的影响,特别是在夏季声明提到的贷款利息内容,因为变化可能会导致在随后的几年一个租金收入的显著下降。然而,那些计划购买出租房产和用现金购房的投资人应该立即购买房产,因为自2016年四月购买相同的房产将涉及额外印花税支出。

 

Law Firm Limited的有效解决方案

税收情况已经在英国一直在不停的迅速变化着,关键是不论您是够购买房产用于出租还是第一次买房,都要再仔细考虑税收影响后才作出购房决定。


在购房出租和购买第二套住房的印花税变动和抵押贷款利息免税额的变化将改变住宅物业投资市场。 作为动态发展的规则和立法的结果,以前有效的税务方案可能不再适用于新的政策。

我们的专家很乐意帮助您找到适合您的解决方案,并尽量减少最近新法案或监管变化带来的负面影响。


我们很乐意为您推荐房产和投资,为您提供税收计划方案,并制定个性化解决方案。

购买物业的每一个案例,包括购房出租,是不同的。我们的专家会逐个评估每种情况下对未来盈利能力与长期财务规划和提供专业的税务咨询。


我们将根据您的个人情况为您提供一个量身定做的解决方案 - 特别为您和您的具体情况

 

 

我们建议您在进行任何房地产交易之前在Law Firm Limited进行专业的法律和税务咨询。

Posted in Chinese on Dec 06, 2015.